जमीन खरेदी करायची आहे तर समजून घ्या N.A, N.A. Commercial, N.A. Residential, N.A. Industrial , आणि IT/Corporate Zone म्हणजे नेमकं काय? Non-Agricultural Land.

Non-Agricultural Land-आजकाल जमीन खरेदी करणं म्हणजे गुंतवणूक येवढाच विषय राहिलेला नाही, तर खरेदी केलेली जमीन म्हणजे आपल्या भविष्याची सुरक्षितता, व्यवसाय आणि आर्थिक वाढ यांचा दुवा बनली आहे. आपण जेव्हा आपल्या आर्थिक विकासासाठी प्लॉट, घर, दुकान जमीन घेतो त्यावेळी अनेक प्रकार आपल्या समोर येतात त्यामध्ये Non-Agricultural Land, N.A Residential, N.A Commercial, N.A Industrial आणि IT/Corporate zone यांचा समावेश असतो.

जर आपल्याला याविषयी सविस्तर माहिती माहित नसेल तर चुकीची जमीन खरेदी करण्याचा धोकादायक प्रकार आपल्यासोबत होतो. म्हणूनच जमीन खरेदी करण्यापूर्वी ती जमीन कोणत्या प्रकारात मोडते हे समजून घेणे अत्यंत महत्वाचे असते. नाहीतर आपण जमीन घर बांधण्यासाठी घेतली असेल आणि ती commercial zone मध्ये जात असेल किंवा गुंतवणूकीसाठी घेतलेल्या जमिनीला NA परवानगी नसेल तर आपल्याला खूप मोठे आर्थिक नुकसान होऊ शकते 

अशा आर्थिक नुकसानापासून वाचण्यासाठी आपण जमीन खरेदी करताना NA म्हणजे नेमकं काय, त्याचे प्रकार, उपयोग, फायदे, नियम काय आहेत ते पाहूया.

या जमिनीच्या प्रकारामध्ये आपण हिचा वापर शेतीव्यतिरिक बाकी कोणत्याही वापरासाठी करू शकतो.

आपल्या देशात बहुतांश जमीन ही सुरुवातीला कृषी म्हणजेच Agriculture म्हणून नोंदवली जाते. परंतु अशी जमीन जर आपल्याला घर, ऑफिस किंवा इतर कोणत्याही कामासाठी वापरायची असेल तर त्या जमिनीचे रूपांतर Non-Agricultural Land मध्ये करावे लागते. जर जमिनीचे Non-Agricultural Land मध्ये conversion झाले नसेल तर त्यावर केलेले कोणत्याही प्रकारचे बांधकाम हे बेकायदेशीर ठरवले जाते.

जमीन NA असेल तरच आपल्याला बँकेकडून होम लोन मिळते त्याचबरोबर महानगरपालिका किंवा नगरपालिका यांच्याकडून बांधकामाची परवानगी मिळते. आता काही महत्वाच्या महाराष्ट्र शासनाच्या बदलानुसार एखाद्या प्रकल्पासाठी महानगरपालिका /PM-RDA बांधकामची अगोदरच मंजुरी मिळाली असेल तर जिल्हाधिकाऱ्यांकडून वेगळी NA परवानगी घेण्याची गरज राहिलेली नाही.

घर, बंगला, फ्लॅट, सोसायटी अशा निवासी प्रकल्पांसाठी सरकारने मंजूर केलेली जमीन म्हणजे NA Residential.

या प्रकारामध्ये आपल्याला घर बांधण्यासाठी कायदेशीर मंजुरी असल्यामुळे भविष्यात अडचणी येत नाहीत. बँक लोन सहज मिळते. पाणी, वीज यासारख्या सुविधा नगरपालिका किंवा ग्रामपंचायतिकडून मिळवणे सोपे जाते. असे प्लॉट जर शहराजवळ असतील तर पुढे त्यांच्या किंमतीमध्ये वाढ होण्याची शक्यता जास्त असते.

जेव्हा N.A प्लॉट असतो तेव्हा तो निवासी, व्यवसायिक, औद्योगिक अशा अनेक प्रकारात येतो परंतु तोच जर N. A Residential असेल तर फक्त राहण्यासाठी घरे बांधणे यासाठीच त्याचा वापर होऊ शकतो.

ज्या जागेवर कायदेशीररित्या व्यावसायिक बांधकाम (जसे की, दुकाने, हॉटेल्स, ऑफिस, मॉल ) बांधण्यासाठी परवानगी असते त्या जागेला NA Commercial म्हटले जाते. शेती किंवा राहत्या घराव्यतिरिक्त ही जागा आपण व्यवसायासाठी देखील वापरू शकतो.

N.A Commercial जमीन असेल तर आपण व्यावसायिक बांधकाम करून भाडे स्वरूपात आर्थिक उत्पन्न मिळवू शकतो. अशा जमिनीच्या किमती या लवकर वाढतात कारण बहुतेक commercial zone ह्या मुख्य रस्त्याला लागून किंवा शहराच्या मध्यभागी असतात. अशा जमिनीसाठीचे नियम देखील तितकेच कडक असतात.

महसूल विभागाकडून कारखाने, गोदाम व इतर औद्योगिक कामांसाठी ज्या जमिनीला परवानगी मिळालेली असते त्याला N.A Industrial म्हणतात. या जमिनीवर उद्योग उभारणे पूर्णपणे कायदेशीर असते.

अशी जमीन खरेदी करताना पर्यावरण परवानगी, प्रदूषण नियंत्रण नियम पाळणे, रस्ते आणि वाहतुकीची व्यवस्था, वीज अशा गोष्टी विचारात घेणे आवश्यक असते.

शहरांमधील अस राखीव क्षेत्र जिथे तंत्रज्ञान (IT कंपन्या ), कॉर्पोरेट ऑफिस, व्यावसायिक संस्था यांचे बांधकाम करण्यास परवानगी असते त्याला IT/corporate zone म्हणतात. यामध्ये IT पार्क, BPO कंपन्या, स्टार्टअप हब, corporate offices, टेक्नॉलॉजी सेंटर यांचा समावेश असतो. या क्षेत्रामध्ये आपल्या व्यवसाय वाढीसाठी पायाभूत सुविधा आणि आर्थिक सवलती उपलब्ध असतात.

शेत जमिनीचे रूपांतर Non-Agricultural Land मध्ये करण्यासाठी सरकारी प्रक्रिया पूर्ण करावी लागते.

त्यामध्ये..

• तहसीलदार किंवा जिल्हाधिकारी कार्यालयात अर्ज करणे.
• 7/12 उतारा, फेरफार, मालकी पुरावा, नकाशा यासारख्या कागदपत्रांची पडताळणी करताना मालकी हक्काचे पुरावे दयावे लागतात.
• पडताळणी झाल्यानंतर सरकारी अधिकारी या जागेची पाहणी करतात.
• जर सर्व कागदपत्र आणि अटी पूर्ण असतील तर शेतजमीन NA मध्ये रूपांतरीत करण्याचा चा आदेश दिला जातो.

• जमीन खरंच Non-Agricultural Land आहे का हे तपासावे.
• जमिनीचा झोन कोणता आहे ते पाहणे.
• जमिनीवर कोर्ट केस किंवा कोणताही वाद आहे का हे पाहणे.
• महानगरपालिका किंवा टाऊन प्लॅनिंग विकास आराखडा पाहणे.
• महत्वाची गोष्ट म्हणजे येणाऱ्या काळातील सोयी-सुविधा पाहणे महत्वाचे कारण भविष्यातील जमिनीची किंमत याच गोष्टी ठरवतात.

चुकीची जमीन खरेदी झाली तर बांधकाम परवानगी मिळताना अडचणी येतात. बँकेचे लोन नाकारले जाऊ शकते. सरकारी कारवाई होण्याची शक्यता. ती जमीन विकताना येणाऱ्या अडचणी. मोठ्या प्रमाणात आर्थिक नुकसान होऊ शकते.

आपल्या आयुष्यातील सर्वात मोठा निर्णय म्हणजे मालमत्ता खरेदी करणे. कारण यासाठी आपण आपली कमाई लावणार असतो ती योग्य ठिकाणी लागली तरच त्याचा फायदा आपल्याला होतो. त्यामुळे आपण कोणता झोन खरेदी करतोय आणि आपल्याला कशाची गरज आहे हे पाहणे महत्वाचे ठरते.

त्यामुळे कमी किंमत पाहण्यापेक्षा कायदेशीर गोष्टी तपासून पाहणे अत्यंत महत्वाचे असते. त्यासाठी योग्य सल्ला, आर्थिक नियोजन, कागदपत्रांची योग्य पडताळणी आणि गरजेनुसार योग्य जमीन खरेदी करणे महत्वाचे असते.